Immobilienbewertung Pflichtteil: An dieser Zahl hängt der gesamte Anspruch. Zwischen dem Wert, den der Erbe nennt, und dem Wert, den der Pflichtteilsberechtigte für richtig hält, liegen in der Praxis oft dreißig Prozent. Bei einem Haus im Regensburger Umland sind das schnell 150.000 Euro Differenz und damit rund 20.000 Euro Unterschied im Pflichtteil eines Kindes. Wer bewertet, nach welchem Verfahren und wann das Ergebnis verbindlich wird, entscheidet deshalb über den Ausgang der ganzen Auseinandersetzung.
Inhaltsverzeichnis
1. Das Wichtigste in Kürze 💡
- Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie am Todestag, nicht der Steuerwert und nicht der spätere Verkaufserlös.
- Der Erbe schuldet nach § 2314 BGB auf Verlangen eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen, bezahlt aus dem Nachlass.
- Ein Anspruch auf einen bestimmten oder öffentlich bestellten Gutachter besteht nicht.
- Bewertet wird nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart.
- Nießbrauch und Wohnungsrecht mindern den Wert, wenn sie am Todestag noch bestehen.
- Verbindlich wird ein Gutachten erst durch Einigung, Schiedsgutachtenvereinbarung oder Urteil.
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2. Was im Pflichtteilsrecht bewertet wird
§ 2311 BGB gibt den Stichtag vor: Der Berechnung wird der Bestand und der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls zugrunde gelegt. Für die Immobilie heißt das, der Zustand und der Markt am Todestag zählen.
Gesucht ist der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Beschaffenheit zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außen vor.
Nicht maßgeblich sind:
- der Grundbesitzwert aus der Erbschaftsteuererklärung, er folgt eigenen Bewertungsregeln
- der Kaufpreis, den der Erblasser vor dreißig Jahren gezahlt hat
- Preisentwicklungen nach dem Todestag, egal in welche Richtung
- ein Liebhaberpreis, den ein Nachbar zufällig geboten hat
Wird die Immobilie kurz nach dem Erbfall am freien Markt verkauft, ist der erzielte Preis ein starkes Indiz für den Verkehrswert. Zwingend ist er nicht, insbesondere nicht bei einem Verkauf innerhalb der Familie.
3. Der Anspruch auf Wertermittlung nach § 2314 BGB
Pflichtteilsberechtigte gehören nicht zur Erbengemeinschaft. Sie haben keinen Zugang zu Unterlagen, oft nicht einmal zum Haus. § 2314 BGB gleicht dieses Ungleichgewicht aus und gibt drei Ansprüche.
- Auskunft über den Bestand. Der Erbe muss ein vollständiges Nachlassverzeichnis vorlegen, einschließlich ergänzungspflichtiger Schenkungen.
- Notarielles Verzeichnis. Auf Verlangen muss das Verzeichnis durch einen Notar aufgenommen werden. Der Notar ermittelt dabei selbst und verlässt sich nicht auf die Angaben des Erben.
- Wertermittlung. Auf Verlangen ist der Wert einzelner Nachlassgegenstände durch einen Sachverständigen zu ermitteln. Bei Immobilien ist das der praktisch wichtigste Punkt.
Der Anspruch bleibt auch bestehen, wenn der Erbe die Immobilie bereits verkauft hat. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt, gerade dann, wenn vorliegende Wertangaben stark voneinander abweichen und der Berechtigte den tatsächlichen Wert nicht einschätzen kann (BGH, Urteil vom 29.09.2021, IV ZR 328/20).
Kommt der Erbe seinen Pflichten nicht nach, lässt sich das über eine Stufenklage durchsetzen: Auskunft, gegebenenfalls eidesstattliche Versicherung, dann Zahlung.
4. Die drei Bewertungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt vom Objekt und von der Datenlage ab. Ein Sachverständiger darf mehrere Verfahren kombinieren und muss seine Wahl begründen.
| Verfahren | Typische Objekte | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke | Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses |
| Ertragswertverfahren | Mietshäuser, gemischt genutzte Objekte, Gewerbe | Nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz |
| Sachwertverfahren | Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vergleichsdaten | Herstellungskosten des Gebäudes, Alterswertminderung, Bodenwert |
Für ein freistehendes Einfamilienhaus in einer gewachsenen Lage liefern Sachwert- und Vergleichswertverfahren häufig unterschiedliche Ergebnisse. Der Sachverständige gewichtet dann und begründet, welchem Wert er folgt. Genau an dieser Stelle setzen Einwendungen an.
Praktisch wichtig sind außerdem:
- der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses, in Regensburg für viele Lagen sehr belastbar
- der Instandhaltungsrückstau, also aufgeschobene Reparaturen, die den Wert mindern
- die Vermietung zum Todestag, ein langfristig vermietetes Objekt ist weniger wert als ein bezugsfreies
5. Wer den Gutachter auswählt und wer zahlt
Die Kosten der Wertermittlung trägt der Nachlass, § 2314 Abs. 2 BGB. Sie mindern damit den Nachlasswert und wirken sich anteilig auch auf den Pflichtteil aus. Der Pflichtteilsberechtigte muss aber nicht in Vorleistung gehen.
Die Auswahl trifft der Erbe. Ein Anspruch auf einen bestimmten Sachverständigen besteht nicht, auch nicht auf einen öffentlich bestellten und vereidigten. Der Bundesgerichtshof hat das 2021 klargestellt. Der Erbe muss allerdings eine Person beauftragen, die für die Bewertung fachlich geeignet und unparteiisch ist. Ein Makler, der das Objekt anschließend selbst verkaufen möchte, erfüllt diese Anforderung nicht.
Praktisch bewährt hat sich ein anderer Weg: Beide Seiten einigen sich vorab auf einen Sachverständigen und darauf, dass sein Ergebnis für beide gilt. Das spart ein Zweitgutachten und meist auch den Prozess.
- Ein Wertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet in der Regel zwischen 1.500 und 3.500 Euro.
- Eine Kurzstellungnahme ist günstiger, taugt aber kaum als Grundlage für eine Einigung.
- Ein Gerichtsgutachten im Prozess ist regelmäßig teurer und dauert mehrere Monate.
6. Nießbrauch, Wohnrecht und andere Wertminderungen
Bestand am Todestag ein dingliches Recht an der Immobilie, ist das bei der Bewertung zu berücksichtigen. Der Wert des Rechts wird kapitalisiert und vom Verkehrswert abgezogen.
- Nießbrauch. Der Berechtigte darf die Immobilie umfassend nutzen und die Erträge ziehen. Der Abzug richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten.
- Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Enger als der Nießbrauch, aber ebenfalls wertmindernd, wenn es am Todestag noch besteht.
- Leibrente oder Pflegeverpflichtung zugunsten eines Dritten.
- Erbbaurecht, das den Wert des belasteten Grundstücks deutlich verändert.
Ein wichtiger Unterschied: Endet das Recht mit dem Tod des Erblassers, weil er selbst der Berechtigte war, ist es am Bewertungsstichtag nicht mehr vorhanden. Es mindert den Wert dann nicht.
Steht dagegen ein Wohnungsrecht zugunsten der überlebenden Ehefrau im Grundbuch, bleibt es bestehen. Der Abzug ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich an der Lebenserwartung orientiert. Bei einer noch relativ jungen Berechtigten wird dieser Abzug schnell sechsstellig und verändert den Pflichtteil spürbar.
7. Wann ein Gutachten wirklich verbindlich ist
Das Wort verbindlich führt in die Irre. Ein Gutachten, das der Erbe in Auftrag gibt, bindet niemanden. Es erfüllt lediglich den Anspruch aus § 2314 BGB. Der Pflichtteilsberechtigte darf ihm widersprechen und ein eigenes Gutachten vorlegen.
Bindungswirkung entsteht auf drei Wegen:
- Einigung. Beide Seiten legen den ermittelten Wert in einer Vereinbarung zugrunde und rechnen darauf ab. Der einfachste und schnellste Weg.
- Schiedsgutachtenvereinbarung. Beide bestimmen vorab einen Sachverständigen und vereinbaren schriftlich, dass sein Ergebnis für beide bindet. Angreifbar ist ein solches Gutachten dann nur noch bei offenbarer Unrichtigkeit, § 319 BGB.
- Gerichtliches Sachverständigengutachten. Im Prozess bestimmt das Gericht den Sachverständigen. Sein Ergebnis wird der Entscheidung zugrunde gelegt, sofern es nachvollziehbar ist.
Die Schiedsgutachtenvereinbarung ist der unterschätzte Weg. Sie kostet ein Gutachten statt drei, sie dauert Wochen statt Jahre, und sie nimmt dem Streit die Grundlage. Voraussetzung ist, dass beide Seiten bereit sind, sich auf eine Person zu einigen.
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8. Fallbeispiel aus der Praxis
Ausgangslage: Nach dem Tod des Vaters legt der als Alleinerbe eingesetzte Bruder eine Maklereinschätzung für das Elternhaus in Regensburg vor: 420.000 Euro. Die enterbte Schwester hält den Wert für deutlich zu niedrig, das Nachbarhaus wurde im Vorjahr für 610.000 Euro verkauft.
Vorgehen: Die Schwester verlangt eine Wertermittlung nach § 2314 BGB durch einen Sachverständigen. Die Maklereinschätzung genügt dafür nicht, weil der Makler das Objekt anschließend vermarkten sollte und damit nicht unparteiisch ist. Beide Seiten einigen sich auf einen gemeinsamen Gutachter und darauf, dessen Ergebnis als Schiedsgutachten zu akzeptieren.
Ergebnis: Das Gutachten weist 545.000 Euro aus, mit einem Abschlag für einen Instandhaltungsrückstau von 38.000 Euro. Bei einer Pflichtteilsquote von einem Viertel steigt der Anspruch der Schwester gegenüber der ersten Einschätzung um rund 31.000 Euro. Ein Prozess findet nicht statt.
Fiktives Beispiel, angelehnt an typische Konstellationen aus der Kanzleipraxis. Jeder Einzelfall wird gesondert geprüft.
9. Fazit
Die Bewertung ist kein Randthema, sie ist der Kern der Auseinandersetzung. Wer als Pflichtteilsberechtigter eine Maklereinschätzung akzeptiert, verzichtet oft auf einen fünfstelligen Betrag. Wer als Erbe ein sauberes Gutachten vorlegt und die Gegenseite an der Auswahl beteiligt, spart sich einen jahrelangen Streit. Der wirksamste Schritt ist meist der einfachste: sich früh auf einen gemeinsamen Sachverständigen einigen und dessen Ergebnis schriftlich als bindend vereinbaren.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Genannte Kostenrahmen sind Erfahrungswerte und keine Zusage. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an die Kanzlei Rechtsanwältin Andrea Baumann.
Der Verkehrswert am Todestag nach § 2311 BGB. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Grundbesitzwert aus der Erbschaftsteuer, der alte Kaufpreis und spätere Marktentwicklungen spielen keine Rolle.
Ja. Nach § 2314 Abs. 1 BGB muss der Erbe auf Verlangen den Wert einzelner Nachlassgegenstände durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Der Anspruch besteht auch dann noch, wenn die Immobilie bereits verkauft wurde und die vorliegenden Wertangaben stark auseinandergehen.
Der Nachlass. Die Kosten mindern den Nachlasswert und damit anteilig auch den Pflichtteil, der Berechtigte muss aber nicht in Vorleistung treten. Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet erfahrungsgemäß zwischen 1.500 und 3.500 Euro.
Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden, dass kein Anspruch auf Begutachtung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen besteht (IV ZR 328/20). Der Erbe wählt aus, muss aber eine fachlich geeignete und unparteiische Person beauftragen.
In der Regel nicht. Eine Marktpreiseinschätzung ist keine Wertermittlung durch einen Sachverständigen. Besonders kritisch ist sie, wenn der Makler das Objekt anschließend selbst vermarkten soll, weil dann die Unparteilichkeit fehlt.
Besteht das Recht am Todestag noch, wird es kapitalisiert und vom Verkehrswert abgezogen. Grundlage sind der Jahreswert der Nutzung und die statistische Lebenserwartung des Berechtigten. Ein Recht, das mit dem Tod des Erblassers erlischt, mindert den Wert dagegen nicht.
Rechtsanwältin Andrea Baumann berät in Regensburg zu Pflichtteil, Wertermittlung und Erbauseinandersetzung. Ein erstes Telefonat unter 0941 70 55124 ist kostenfrei. Nützlich für das Gespräch sind Grundbuchauszug, Testament und vorhandene Wertangaben.
