Pflichtteil bei Immobilien berechnen klingt nach einer einfachen Rechenaufgabe. In der Praxis scheitert sie fast immer an zwei Fragen: Was ist das Haus wirklich wert, und zählen frühere Schenkungen noch mit? Wer enterbt wurde, bekommt keinen Anteil am Grundbuch, sondern einen Anspruch auf Geld. Wie hoch dieser Anspruch ist, hängt vom Verkehrswert, von den Nachlassverbindlichkeiten und von der Pflichtteilsquote ab. Kommt eine Übertragung an ein Kind oder an den Ehepartner hinzu, entscheidet die Zehnjahresfrist über mehrere zehntausend Euro.
Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in Kürze
- Wie berechnet sich der Pflichtteil bei einer Immobilie?
- Pflichtteil und Pflichtteilsergänzungsanspruch: der Unterschied
- Die Zehnjahresfrist bei Schenkungen
- Wie hoch ist der Pflichtteil bei zwei Kindern?
- Durchgerechnete Beispiele mit Tabelle
- Fristen: Wann der Anspruch verjährt
- Fallbeispiel aus der Praxis
- Fazit
1. Das Wichtigste in Kürze 💡
- Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist immer ein Geldanspruch, kein Anteil an der Immobilie.
- Maßgeblich ist der Verkehrswert am Todestag, nicht der Kaufpreis von damals und nicht der Steuerwert.
- Grundschulden, Darlehen und Beerdigungskosten mindern den Nachlass und damit den Pflichtteil.
- Schenkungen der letzten zehn Jahre werden anteilig hinzugerechnet, pro Jahr sinkt der Anteil um ein Zehntel.
- Bei Nießbrauchvorbehalt und bei Schenkungen unter Ehegatten läuft die Zehnjahresfrist häufig gar nicht an.
- Pflichtteilsansprüche verjähren regelmäßig drei Jahre nach dem Jahresende, in dem Sie von Erbfall und Enterbung erfahren haben.
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2. Wie berechnet sich der Pflichtteil bei einer Immobilie?
Die Rechnung besteht aus drei Schritten. Zuerst wird der gesamte Nachlass bewertet, dann werden die Schulden abgezogen, zuletzt wird die Pflichtteilsquote auf den verbleibenden Betrag angewendet.
Nachlasswert = Aktivvermögen minus Nachlassverbindlichkeiten
Pflichtteil = Nachlasswert × Pflichtteilsquote
Bei einer Immobilie zählt der Verkehrswert zum Todestag. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nicht der Wunschpreis der Erben und nicht der Wert aus dem Grundsteuerbescheid. Rechtsgrundlage ist § 2311 BGB.
Abgezogen werden unter anderem:
- valutierende Darlehen, die auf der Immobilie lasten
- Beerdigungskosten
- Kosten der Nachlasssicherung und der Erbscheinserteilung
Vermächtnisse und Auflagen bleiben dagegen unberücksichtigt, sie dürfen den Pflichtteil nicht schmälern. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch zugunsten eines Dritten drückt den Verkehrswert erheblich. Genau darüber wird in der Praxis am häufigsten gestritten.
Wer enterbt wurde, muss den Wert nicht selbst ermitteln. Nach § 2314 BGB schuldet der Erbe ein Nachlassverzeichnis und auf Verlangen die Wertermittlung durch einen Sachverständigen, bezahlt aus dem Nachlass. Einen Anspruch auf einen bestimmten Gutachter gibt es allerdings nicht: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass kein Anspruch auf Begutachtung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen besteht (BGH, Urteil vom 29.09.2021, IV ZR 328/20).
3. Pflichtteil und Pflichtteilsergänzungsanspruch: der Unterschied
Beide Ansprüche werden oft in einen Topf geworfen, sie haben aber unterschiedliche Grundlagen und unterschiedliche Gegner.
- Der Pflichtteil nach § 2303 BGB richtet sich gegen den Erben. Bemessungsgrundlage ist das, was am Todestag tatsächlich noch da ist. Wurde das Haus zehn Jahre vorher verschenkt, taucht es in dieser Rechnung nicht mehr auf.
- Der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB korrigiert genau das. Verschenktes Vermögen wird dem Nachlass rechnerisch wieder hinzugerechnet, und aus dieser höheren Bemessungsgrundlage entsteht ein zusätzlicher Anspruch.
- Der Anspruch gegen den Beschenkten nach § 2329 BGB greift, wenn der Erbe die Ergänzung nicht zahlen kann, weil im Nachlass nichts mehr ist. Dann haftet der Beschenkte selbst.
Praktisch bedeutet das: Wer ein leeres Erbe vorfindet, weil zu Lebzeiten alles übertragen wurde, ist nicht automatisch leer ausgegangen. Entscheidend ist nur, wann die Übertragung stattgefunden hat und wie sie ausgestaltet war.
4. Die Zehnjahresfrist bei Schenkungen
Eine Schenkung wird nicht dauerhaft voll angerechnet. § 2325 Abs. 3 BGB schmilzt sie Jahr für Jahr ab. Liegt die Schenkung im letzten Jahr vor dem Erbfall, zählt sie vollständig. Für jedes weitere Jahr sinkt der anzusetzende Betrag um ein Zehntel. Nach zehn Jahren bleibt sie außer Betracht.
| Zeit zwischen Schenkung und Erbfall | Berücksichtigter Anteil | Beispiel bei 350.000 Euro |
|---|---|---|
| unter 1 Jahr | 100 % | 350.000 Euro |
| 1 bis 2 Jahre | 90 % | 315.000 Euro |
| 2 bis 3 Jahre | 80 % | 280.000 Euro |
| 3 bis 4 Jahre | 70 % | 245.000 Euro |
| 4 bis 5 Jahre | 60 % | 210.000 Euro |
| 5 bis 6 Jahre | 50 % | 175.000 Euro |
| 6 bis 7 Jahre | 40 % | 140.000 Euro |
| 7 bis 8 Jahre | 30 % | 105.000 Euro |
| 8 bis 9 Jahre | 20 % | 70.000 Euro |
| 9 bis 10 Jahre | 10 % | 35.000 Euro |
| ab 10 Jahren | 0 % | 0 Euro |
Bei Immobilien gilt zusätzlich das Niederstwertprinzip aus § 2325 Abs. 2 BGB: Angesetzt wird der Wert beim Erbfall, höchstens jedoch der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung. Dieser ältere Wert wird um die zwischenzeitliche Geldentwertung bereinigt.
Drei Konstellationen hängen die Frist aus:
- Nießbrauchvorbehalt. Behält sich der Schenker den vollen Nießbrauch an der Immobilie vor, hat er sie wirtschaftlich nicht aus der Hand gegeben. Die Frist beginnt dann nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93).
- Wohnungsrecht. Hier kommt es auf den Umfang an. Ein Wohnungsrecht an nur einem Teil des Hauses hemmt den Fristbeginn nicht (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15). Bleibt dem Schenker faktisch die gesamte Nutzung, kann das Ergebnis anders ausfallen.
- Schenkung an den Ehegatten. § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB verschiebt den Fristbeginn auf die Auflösung der Ehe. Solange die Ehe besteht, läuft die Frist nicht. Eine Übertragung an den Ehepartner aus dem Jahr 1995 kann deshalb heute noch in voller Höhe angerechnet werden.
5. Wie hoch ist der Pflichtteil bei zwei Kindern?
Die Antwort hängt daran, ob ein Ehepartner den Erblasser überlebt hat.
Ohne überlebenden Ehepartner: Die beiden Kinder sind gesetzliche Erben zu je einer Hälfte. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte davon, also ein Viertel des Nachlasses je Kind.
Mit überlebendem Ehepartner in Zugewinngemeinschaft: Der Ehegatte erbt ein Viertel nach § 1931 BGB und ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich nach § 1371 BGB, insgesamt also die Hälfte. Die andere Hälfte teilen sich die Kinder, jedes erbt ein Viertel. Der Pflichtteil beträgt dann ein Achtel des Nachlasses je Kind.
Bei Gütertrennung verschiebt sich das Bild: Ehegatte und zwei Kinder erben zu je einem Drittel, der Pflichtteil eines Kindes liegt bei einem Sechstel.
Die Zahl der Kinder wirkt sich direkt aus. Je mehr gesetzliche Erben vorhanden sind, desto kleiner fällt der einzelne Pflichtteil aus.
6. Durchgerechnete Beispiele mit Tabelle
Die folgenden Tabellen zeigen den Pflichtteil je Kind. Grundlage ist immer der bereits um Schulden bereinigte Nachlasswert.
Tabelle 1: Erblasser verwitwet oder ledig, nur Kinder als Erben
| Nachlasswert | 1 Kind (Quote 1/2) | 2 Kinder (je 1/4) | 3 Kinder (je 1/6) | 4 Kinder (je 1/8) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 Euro | 25.000 Euro | 12.500 Euro | 8.333 Euro | 6.250 Euro |
| 100.000 Euro | 50.000 Euro | 25.000 Euro | 16.667 Euro | 12.500 Euro |
| 200.000 Euro | 100.000 Euro | 50.000 Euro | 33.333 Euro | 25.000 Euro |
| 400.000 Euro | 200.000 Euro | 100.000 Euro | 66.667 Euro | 50.000 Euro |
| 600.000 Euro | 300.000 Euro | 150.000 Euro | 100.000 Euro | 75.000 Euro |
| 800.000 Euro | 400.000 Euro | 200.000 Euro | 133.333 Euro | 100.000 Euro |
Tabelle 2: Ehepartner lebt, Zugewinngemeinschaft ohne Ehevertrag
| Nachlasswert | 1 Kind (Quote 1/4) | 2 Kinder (je 1/8) | 3 Kinder (je 1/12) | 4 Kinder (je 1/16) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 Euro | 12.500 Euro | 6.250 Euro | 4.167 Euro | 3.125 Euro |
| 100.000 Euro | 25.000 Euro | 12.500 Euro | 8.333 Euro | 6.250 Euro |
| 200.000 Euro | 50.000 Euro | 25.000 Euro | 16.667 Euro | 12.500 Euro |
| 400.000 Euro | 100.000 Euro | 50.000 Euro | 33.333 Euro | 25.000 Euro |
| 600.000 Euro | 150.000 Euro | 75.000 Euro | 50.000 Euro | 37.500 Euro |
| 800.000 Euro | 200.000 Euro | 100.000 Euro | 66.667 Euro | 50.000 Euro |
Der Ehepartner selbst hat in der Zugewinngemeinschaft eine Pflichtteilsquote von einem Viertel, unabhängig von der Zahl der Kinder.
So sieht die Rechnung bei einer Immobilie konkret aus
Nachlass: Eigentumswohnung in Regensburg mit einem Verkehrswert von 480.000 Euro, Restdarlehen 120.000 Euro, Girokonto 30.000 Euro, Beerdigungskosten 8.000 Euro.
- Aktivvermögen: 480.000 + 30.000 = 510.000 Euro
- Verbindlichkeiten: 120.000 + 8.000 = 128.000 Euro
- Nachlasswert: 382.000 Euro
- Zwei Kinder, Erblasserin verwitwet, ein Kind enterbt: Quote 1/4
- Pflichtteil: 95.500 Euro
Kommt eine Schenkung hinzu, wird zusätzlich gerechnet. Angenommen, das Elternhaus wurde 2019 an die Schwester übertragen. Wert bei der Schenkung 300.000 Euro, kaufkraftbereinigt rund 350.000 Euro, Wert heute 420.000 Euro. Angesetzt wird der niedrigere, bereinigte Wert von 350.000 Euro. Zwischen Schenkung und Erbfall liegen sieben Jahre und einige Monate, es zählen also 30 Prozent.
- Ergänzungspflichtiger Betrag: 350.000 × 30 % = 105.000 Euro
- Pflichtteilsergänzung: 105.000 × 1/4 = 26.250 Euro
- Gesamtanspruch: 95.500 + 26.250 = 121.750 Euro
Wäre die Übertragung ein Jahr später erfolgt, läge der Anteil bei 40 Prozent und der Gesamtanspruch rund 8.750 Euro höher. Ein einziges Jahr entscheidet hier über den Preis eines Mittelklassewagens.
7. Fristen: Wann der Anspruch verjährt
Der Pflichtteilsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt am 31. Dezember des Jahres, in dem der Pflichtteilsberechtigte vom Erbfall und von der ihn beeinträchtigenden Verfügung erfahren hat.
- Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung gegen den Erben: drei Jahre ab Jahresende der Kenntnis. Wer im März 2026 vom Tod und vom Testament erfährt, hat bis zum 31.12.2029 Zeit.
- Anspruch gegen den Beschenkten nach § 2329 BGB: Hier beginnt die Frist nach § 2332 BGB bereits mit dem Erbfall, unabhängig von der Kenntnis. Diese Variante läuft also früher aus.
- Absolute Höchstfrist: Ohne Kenntnis verjähren die Ansprüche spätestens 30 Jahre nach dem Erbfall.
- Auskunftsanspruch: Er verjährt eigenständig, ebenfalls in drei Jahren. Er sollte früh geltend gemacht werden, weil sich ohne Nachlassverzeichnis kein Betrag beziffern lässt.
Verhandlungen mit dem Erben hemmen die Verjährung nach § 203 BGB. Verlassen sollte man sich darauf nicht. Bricht der Kontakt ab, läuft die Frist nach kurzer Zeit weiter. Wer unsicher ist, sichert die Verjährung durch eine schriftliche Vereinbarung oder ein Mahnverfahren.
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Rechtsanwältin Andrea Baumann prüft Fristen, Bewertung und Schenkungen im Zusammenhang. Erstgespräch unverbindlich.
8. Fallbeispiel aus der Praxis
Ausgangslage: Frau K. aus Regensburg erfährt nach dem Tod ihres Vaters, dass ein handschriftliches Testament ihren Bruder zum Alleinerben einsetzt. Im Nachlass finden sich noch 40.000 Euro auf einem Sparbuch. Das Zweifamilienhaus im Regensburger Westen hatte der Vater bereits sechs Jahre vor seinem Tod an den Bruder übertragen, mit einem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch zu seinen Gunsten.
Vorgehen: Zunächst wird der Auskunftsanspruch nach § 2314 BGB geltend gemacht, verbunden mit dem Verlangen nach einer Wertermittlung für das Haus. Das Gutachten weist einen Verkehrswert von 620.000 Euro aus. Weil sich der Vater den vollen Nießbrauch vorbehalten hatte, wird geprüft, ob die Zehnjahresfrist überhaupt angelaufen ist.
Ergebnis: Der reine Pflichtteil aus dem Sparbuch beträgt bei einer Quote von einem Viertel 10.000 Euro. Wird die Schenkung dagegen ohne Abschmelzung voll angerechnet, steigt die Bemessungsgrundlage auf 660.000 Euro und der Gesamtanspruch auf 165.000 Euro. Über diesen Unterschied entscheidet allein die Frage, wie der Nießbrauch ausgestaltet war.
Fiktives Beispiel, angelehnt an typische Konstellationen aus der Kanzleipraxis. Jeder Einzelfall wird gesondert geprüft.
9. Fazit
Der Pflichtteil bei einer Immobilie steht und fällt mit drei Größen: dem Verkehrswert am Todestag, den abzugsfähigen Verbindlichkeiten und der Frage, ob früher verschenkt wurde. Die Zehnjahresfrist wirkt auf den ersten Blick wie eine klare Grenze, wird aber durch Nießbrauch, Wohnungsrecht und Ehegattenschenkungen regelmäßig ausgehebelt. Wer erst kurz vor Ablauf der Verjährung aktiv wird, verliert Verhandlungsspielraum. Eine frühe Bestandsaufnahme kostet wenig und entscheidet oft über einen sechsstelligen Betrag.
Pflichtteil bei einer Immobilie durchrechnen lassen
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Beispielrechnungen sind vereinfacht und berücksichtigen weder Steuern noch Sonderkonstellationen wie Anrechnungs- oder Ausgleichungspflichten. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an die Kanzlei Rechtsanwältin Andrea Baumann.
Ziehen Sie von den Aktivwerten die Nachlassverbindlichkeiten ab und multiplizieren Sie das Ergebnis mit Ihrer Pflichtteilsquote. Bei der Immobilie zählt der Verkehrswert am Todestag, gemindert um valutierende Grundschulden. Beerdigungskosten und Erbscheinskosten sind ebenfalls abzugsfähig. Vermächtnisse dürfen den Pflichtteil dagegen nicht schmälern.
Ohne überlebenden Ehepartner beträgt der Pflichtteil je Kind ein Viertel des Nachlasses. Lebt der Ehepartner und bestand Zugewinngemeinschaft, sind es je Kind ein Achtel. Bei einem Nachlasswert von 400.000 Euro entspricht das 100.000 Euro beziehungsweise 50.000 Euro pro Kind.
Nein. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, ein Anspruch auf das Haus besteht nicht. Der Erbe kann den Betrag aus eigenen Mitteln, durch Kredit oder durch Verkauf aufbringen. Ist die sofortige Zahlung unzumutbar, kommt nach § 2331a BGB eine Stundung in Betracht.
Sie wirkt oft zeitlich unbegrenzt. Nach § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB beginnt die Zehnjahresfrist bei Schenkungen unter Ehegatten erst mit Auflösung der Ehe. Stirbt der schenkende Ehegatte, wird die Übertragung deshalb in voller Höhe hinzugerechnet, auch wenn sie Jahrzehnte zurückliegt.
Regelmäßig drei Jahre, gerechnet ab dem 31. Dezember des Jahres, in dem Sie von Erbfall und Enterbung erfahren haben. Der Anspruch gegen den Beschenkten nach § 2329 BGB verjährt abweichend drei Jahre ab dem Erbfall. Ohne Kenntnis endet alles spätestens nach 30 Jahren.
Die Kosten trägt der Nachlass, nicht der Pflichtteilsberechtigte. Der Erbe muss die Wertermittlung nach § 2314 BGB veranlassen. Einen Anspruch auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt es allerdings nicht, das hat der Bundesgerichtshof 2021 entschieden (IV ZR 328/20).
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