Aktualisiert am 12.11.2026
„Sollen wir das Haus nicht gleich auf die Kinder überschreiben?“ Diese Frage höre ich in meiner Kanzlei in Regensburg fast jede Woche. Meist steckt eine gute Absicht dahinter: Die Eltern wollen Klarheit schaffen, Steuern sparen und verhindern, dass sich die Kinder später streiten. Wer zu früh oder ohne die richtigen Klauseln überträgt, gibt aber die Kontrolle über das eigene Zuhause ab und schafft oft genau den Streit, den er vermeiden wollte.
In diesem Beitrag vergleiche ich die drei Wege Schenkung, Verkauf und Erbe und zeige, worauf Sie bei jedem achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in Kürze
- Wann sollte man das Haus an die Kinder überschreiben?
- Schenken, verkaufen oder vererben: Die drei Wege im Vergleich
- Haus verschenken: Was in den Übergabevertrag gehört
- Haus an die Kinder verkaufen
- Haus vererben statt verschenken
- Die häufigsten Nachteile einer Übertragung
- Haus an nur ein Kind: So bleiben die Geschwister fair
- Quellen
1. Das Wichtigste in Kürze 💡
- Wer das Haus verschenkt, ist nicht mehr Eigentümer. Ohne Wohnrecht oder Nießbrauch im Vertrag haben die Eltern kein Recht mehr, dort zu wohnen.
- Die Übertragung an Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit, muss aber notariell beurkundet werden.
- Werden die Eltern innerhalb von zehn Jahren bedürftig, etwa durch Pflegeheimkosten, kann die Schenkung zurückgefordert werden, häufig durch das Sozialamt.
- Geschwister, die nichts bekommen, können nach dem Erbfall Pflichtteilsergänzung verlangen.
- Rückforderungsrechte im Vertrag schützen die Eltern, etwa bei Scheidung, Insolvenz oder Vorversterben des Kindes.
- Vererben lässt den Eltern die volle Kontrolle, setzt aber ein durchdachtes Testament voraus.
2. Wann sollte man das Haus an die Kinder überschreiben?
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Übertragung zu Lebzeiten vor allem dann, wenn die Eltern finanziell abgesichert sind, das Haus auch ohne Eigentum weiter nutzen können und ein Kind bereits fest mit dem Haus plant, etwa weil es dort wohnt oder anbauen will.
Abraten würde ich, wenn die Eltern auf den Wert des Hauses noch angewiesen sein könnten. Wer später ins Pflegeheim muss und kein Vermögen mehr hat, riskiert, dass die Schenkung über das Sozialamt zurückgeholt wird. Auch wenn unter den Kindern schon jetzt Spannungen bestehen, löst eine Übertragung an nur ein Kind den Konflikt meist nicht, sondern verschiebt ihn.
Steuerliche Überlegungen spielen oft eine Rolle. Die Regeln zur Erbschaft- und Schenkungsteuer stehen derzeit politisch zur Diskussion. Welche Freibeträge in Ihrem Fall gelten, sollten Sie deshalb vor der Übertragung aktuell mit Ihrer Steuerberatung klären.
3. Schenken, verkaufen oder vererben: Die drei Wege im Vergleich
Die Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick. Sie ersetzt keine Beratung, weil es im Einzelfall auf die Vertragsgestaltung ankommt.
| Schenkung | Verkauf | Vererben | |
|---|---|---|---|
| Eigentum geht über | sofort | sofort | mit dem Tod |
| Kontrolle der Eltern | nur über Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechte | keine, dafür Kaufpreis | vollständig bis zum Tod |
| Notar nötig | ja | ja | nein, Testament kann handschriftlich sein |
| Grunderwerbsteuer | befreit | befreit bei Kindern | befreit |
| Rückforderung bei Verarmung | bis zehn Jahre möglich | nein, wenn der Preis angemessen ist | entfällt |
| Ansprüche der Geschwister | Pflichtteilsergänzung möglich | nur bei verdeckter Schenkung | Pflichtteil |
4. Haus verschenken: Was in den Übergabevertrag gehört
Ein guter Übergabevertrag schützt beide Seiten. In der Beratung gehe ich mit Eltern und Kindern meist diese Punkte durch:
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Beim Wohnrecht dürfen die Eltern im Haus wohnen. Beim Nießbrauch dürfen sie es auch vermieten und die Miete behalten.
- Rückforderungsrechte: Die Eltern können das Haus zurückverlangen, wenn das Kind vor ihnen stirbt, sich scheiden lässt, insolvent wird oder das Haus ohne Zustimmung verkauft. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert das ab.
- Pflege und Versorgung: Soll das Kind die Eltern später pflegen, sollte das konkret geregelt sein, auch was gilt, wenn es das nicht mehr kann.
- Anrechnung und Ausgleich: Im Vertrag lässt sich festlegen, ob die Schenkung auf den späteren Pflichtteil oder Erbteil angerechnet wird.
Ob ein vorbehaltenes Wohnrecht die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung beeinflusst, hängt von der Ausgestaltung ab. Das habe ich ausführlich im Beitrag Pflichtteilsergänzung und 10-Jahresfrist bei Wohnrecht erklärt.
5. Haus an die Kinder verkaufen
Ein Verkauf kommt in Frage, wenn die Eltern Geld für den Ruhestand brauchen oder das Kind ohnehin finanzieren kann. Der Vorteil: Ein Verkauf zum angemessenen Preis ist keine Schenkung. Die Geschwister können später keine Pflichtteilsergänzung verlangen, und eine Rückforderung wegen Verarmung scheidet aus.
Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, sieht das Recht darin eine teilweise Schenkung. Ein „Freundschaftspreis“ in der Familie führt dann zu denselben Fragen wie eine Schenkung. Ein Wertgutachten vor dem Verkauf schafft Sicherheit.
6. Haus vererben statt verschenken
Wer das Haus behält und vererbt, bleibt bis zuletzt Eigentümer, kann es beleihen, verkaufen oder das Testament ändern, wenn sich die Familie verändert. Für viele Eltern ist das der entscheidende Punkt.
Ohne Testament erben aber Ehegatte und Kinder gemeinsam. Dann gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, und jede Entscheidung braucht die Zustimmung aller. Ein Testament kann das Haus einem Kind zuweisen und die anderen über ein Vermächtnis oder eine Ausgleichszahlung bedenken. Das selbst genutzte Familienheim kann unter engen Voraussetzungen sogar erbschaftsteuerfrei an die Kinder gehen.
Wie Sie ein solches Testament aufbauen, erkläre ich auf meiner Seite Testament und Nachlassregelung in Regensburg.
7. Die häufigsten Nachteile einer Übertragung
Die Nachteile zeigen sich oft erst Jahre später. Aus meiner Praxis sind es vor allem diese:
- Pflegeheim: Reichen Rente und Vermögen nicht, fordert das Sozialamt die Schenkung innerhalb von zehn Jahren vom Kind zurück.
- Streit mit dem Kind: Ein Widerruf wegen groben Undanks ist nur in schweren Fällen möglich. Mehr dazu im Beitrag zur Rückabwicklung einer Grundstücksübertragung.
- Scheidung des Kindes: Die Schenkung selbst fällt grundsätzlich nicht in den Zugewinn, eine Wertsteigerung des Hauses kann es aber.
- Schulden des Kindes: Gläubiger des Kindes können auf das Haus zugreifen, wenn der Vertrag keine Rückforderung für diesen Fall vorsieht.
- Geschwisterstreit: Wer leer ausgeht, fühlt sich übergangen und fordert nach dem Erbfall seinen Anteil.
8. Haus an nur ein Kind: So bleiben die Geschwister fair
Soll ein Kind das Haus bekommen, rate ich, die übrigen Kinder von Anfang an einzubeziehen. Möglich sind eine Ausgleichszahlung durch das übernehmende Kind, eine Regelung im Testament oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht der Geschwister gegen eine Abfindung.
Ein offenes Gespräch am Familientisch ist meist günstiger als ein Pflichtteilsprozess nach dem Tod der Eltern. Welche Ansprüche Geschwister sonst haben, lesen Sie im Beitrag Schenkungen zu Lebzeiten und auf meiner Seite zum Pflichtteil in Regensburg.
Ein Beispiel: Ein Ehepaar aus dem Landkreis Regensburg will sein Haus an die Tochter übertragen, die mit ihrer Familie im Obergeschoss wohnt. Der Sohn lebt in München und soll „später etwas anderes bekommen“. Im Übergabevertrag behalten sich die Eltern ein Wohnrecht im Erdgeschoss und Rückforderungsrechte vor. Gleichzeitig vereinbart die Tochter mit dem Bruder eine Ausgleichszahlung in Raten, und der Bruder verzichtet notariell auf Pflichtteilsergänzungsansprüche wegen des Hauses. So weiß jeder, woran er ist.
Sie überlegen, Ihr Haus an die Kinder zu übertragen? Lassen Sie den Vertrag prüfen, bevor Sie zum Notar gehen. Rufen Sie an unter 0941 70 55124.
9. Quellen
- § 528 BGB, Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
- § 530 BGB, Widerruf der Schenkung
- § 2325 BGB, Pflichtteilsergänzungsanspruch
- § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
- § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
FAQ: Häufige Fragen zum Haus an die Kinder überschreiben
Ja. Dafür behalten Sie sich im Übergabevertrag ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Beides wird ins Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern.
Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach dem Wert des Hauses richten. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder nicht an. Ob Schenkungsteuer anfällt, hängt vom Wert und den geltenden Freibeträgen ab.
Werden die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, können sie die Schenkung zurückfordern. Zahlt das Sozialamt etwa Pflegeheimkosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten.
Ja. Die Geschwister können nach Ihrem Tod aber Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt oder die Frist noch nicht begonnen hat. Eine Ausgleichsregelung oder ein Pflichtteilsverzicht beugt Streit vor.
Das hängt von Ihrer Lage ab. Verschenken schafft früh Klarheit, nimmt Ihnen aber die Kontrolle. Vererben lässt Ihnen alle Rechte, erfordert aber ein gutes Testament. In vielen Fällen ist eine Kombination sinnvoll.
Grundsätzlich ja. Ist die Schenkung mit Pflichten verbunden, etwa einem Wohnrecht, kann für das Kind ein Ergänzungspfleger nötig werden. Das sollte vorher mit dem Notar geklärt werden.
Andrea Baumann
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Erbrecht und Fachanwältin für Familienrecht. Seit 15 Jahren mit eigener Kanzlei in Regensburg. Beratung auch online per Zoom oder Teams.